Le compromis de vente, également appelé « avant contrat » scelle un accord entre le vendeur d'un bien immobilier et son acquéreur ; le premier s'engageant à vendre son bien, le second à l'acheter. Et cet engagement n'est pas anodin, car s'il comprend le terme « avant », il intègre aussi la notion de « contrat », ce qui le rend compliqué à annuler… sauf à faire valoir l'une des clauses prévues par la loi, permettant la rétractation ou l'annulation. Mais quelles sont ces clauses précises, et quelles sont les conséquences d'une rupture du compromis en dehors de ces clauses ? On vous dit tout…
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Compromis de vente : quelles sont les clauses légales permettant de l'annuler ?
Un acheteur peut se dédire de son achat sans être pénalisé financièrement dans les circonstances suivantes : Annuler la transaction avant la fin du délai de rétractation : l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation offre en effet à tout acheteur, un délai de dix jours pour renoncer à son achat, et ce, sans aucuns frais. Ce délai débute dès le lendemain de la signature du compromis de vente, mais si — et seulement si — le dossier de documents annexes est complet. S'il manque le moindre document obligatoire (exemple : l'un des diagnostics), alors, le délai de 10 jours est suspendu jusqu'à la réception par le notaire du dossier complet. L'acquéreur, pour exercer cette clause de rétractation, n'a pas à motiver sa décision, mais celle-ci doit en revanche impérativement être notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception, adressé au vendeur ou à l'intermédiaire (ex. : agent immobilier, notaire…). La non-réalisation de l'une des clauses suspensives : l'article L. 312-16 du Code de la consommation prévoit en effet qu'un certain nombre de clauses suspensives soient assorties au compromis de vente. Si l'une ou plusieurs de ces clauses ne sont pas réalisées, l'acheteur peut demander à ce que le compromis de vente soit annulé, empêchant ainsi la signature définitive de la transaction. Certaines de ces clauses sont obligatoires : – l'obtention du prêt de l'acquéreur si son achat nécessite un crédit bancaire, – le droit d'achat prioritaire ; qui donne à la mairie ou un éventuel locataire, la préemption sur l'achat du bien. D'autres types de clauses spécifiques peuvent être demandées par l'acheteur et intégrées au compromis, par exemple la vente préalable d'un autre bien, afin de financer l'acquisition prévue. La validité de ces clauses doit être confirmée par le notaire en charge de la transaction. Une situation de « sinistre » : il s'agit là du dernier scénario (plus rare), d'annulation d'un compromis de vente sans frais. Ainsi dans l'hypothèse où un sinistre est constaté par l'acquéreur avant la signature définitive, et que le logement est déclaré « impropre à sa destination », le compromis de vente peut être annulé.
Compromis de vente : quelles sont les conséquences d'une annulation en dehors des clauses légales ?
Une annulation du compromis de vente dans le cadre des clauses légales décrites préalablement ne génère aucune pénalité financière pour l'acheteur : il peut récupérer son dépôt de garantie, tout comme ses éventuels frais d'agence. Si, par contre, la vente définitive n'a pas lieu pour une toute autre raison, et notamment en cas de « carence » ; ce qui signifie que l'une ou l'autre des parties ne répond pas à la convocation du notaire en vue de signer l'acte de vente, alors, une réparation peut être demandée par la partie lésée. Soit elle est encadrée — c'est le cas si l'indemnité a été prévue par le compromis — soit elle ne l'est pas et elle est alors librement fixée. Elle est en général comprise entre 5 % et 10 % du prix du bien, et ponctionnée sur le dépôt de garantie par l'acquéreur. Si c'est le vendeur qui se rétracte, l'acquéreur devra se retourner vers les tribunaux pour obtenir des dommages et intérêts ou faire exécuter la vente de force.
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